Nový stavební zákon

Zjednodušení a digitalizace nebo nové výzvy?

Rozhovor s Jakubem Štilcem

K novému stavebnímu zákonu vedla dlouhá cesta. Jak je to tedy aktuálně s jeho náběhem a jaká očekávání jsou s ním spojená? 

Ano, byla to cesta dlouhá a dodal bych že i trnitá s několika ideovými veletoči. Vzpomeňme, že jde o původní Babišův zákon z roku 2021, kterého se po změně vlády ujala pětikoalice a s odložením účinnosti ho podstatně předělala. Tím hlavním bodem změny bylo zachování výkonu stavební správy u obcí v jejich přenesené působnosti. I když z toho mnozí radost nemají, důležité je, že nový zákon je na světě, a že na výsledné podobě ve sněmovně nakonec panovala shoda napříč politickým spektrem. To je dobrý signál do budoucna.

Pro takzvané vyhrazené infrastrukturní stavby zákon nabyl účinnosti prvního ledna 2024. Pro ostatní, včetně rodinných či bytových domů, bude účinný od prvního července 2024.

A očekávání s ním spojená? Určitě urychlení povolovacího procesu, a to zjednodušením administrativy skrze digitalizaci, zvýšení dostupnosti bydlení díky rychlejšímu schvalování ale například i podpora při řešení energetické krize a adaptace na změnu klimatu.

Digitalizace se v posledních letech stala téměř až zaklínadlem pro legislativní změny v mnoha oblastech. Jaká bude její podoba v povolovacích procesech podle nového stavebního zákona? Máme se připravit na „digitální revoluci“?

Tady bych byl opatrnější a nazval by to spíše evolucí. Zákon se vydává cestou změn, které i přes časté skloňování pojmu digitalizace znamenají spíše elektronizaci. O digitalizaci v pravém slova smyslu bychom mluvili v případě, že informace, které jsou do elektronického systému vloženy, si systém zvládne i sám vyhodnotit a na jejich základě rozhodnout, zda vám stavbu povolí. 

V režimu nového zákona budou zatím stále rozhodovat úředníci. Rozhodnutí ale budou vydávat na základě dat, které budou mít v elektronické podobě. Stavební řízení u nás trvá obecně velmi dlouho a stát zjistil, že o něm nemá dostatek informací, aby mohl určit, která konkrétní řízení činí největší problémy. Pro stavebníky tak bude zásadní nová platforma pro komunikaci se stavebním úřadem, takzvaný Portál stavebníka. Skrz něj se budou nahrávat žádosti o povolení nebo projektová dokumentace do navazujících informačních systémů jako je evidence elektronických dokumentací či evidence stavebních postupů. Pro obce pak bude zase klíčový národní geoportál územního plánování, jehož prostřednictvím se budou realizovat změny územních plánů.

Jsou na digitalizaci stavební úřady a úředníci dostatečně připraveni? Hrozí nějaká stavební „katastrofa“, třeba že přestanou fungovat stavební úřady?

Ministerstvo pro místní rozvoj nás ubezpečuje že vše je dobře připraveno a od začátku července tak digitalizace v ostrém provozu skutečně poběží. Stavební úřady pochopitelně tak optimistické nejsou a panuje u nich velká nervozita. A není se čemu divit. Ty změny jsou skutečně podstatné a zejména digitalizace se kvůli sporům v tendrech dokončovala na poslední chvíli. Ty klíčové informační systémy si úředníci začali osahávat teprve zkraje června, navíc v neúplné funkčnosti a bez ostrých dat.

I přes to si však dovolím být optimistou. Věřím, že katastrofické scénáře ohledně paralýzy stavebních úřadů se nenaplní a spíše, než selhání klíčových částí digitalizace bych očekával běžné provozní obtíže.

Řada stavebníků má z nového zákona obavu a žádosti o stavební povolení se snažili podat ještě podle staré úpravy. Jsou jejich obavy oprávněné?

Ano, je to druhá strana téže mince. Stejně jako jsou úředníci nejistí, co je s novým zákonem čeká, nejsou si jisti ani žadatelé. Výstavbu připravují i mnoho let a povolováním chtějí raději projít ve starých známých pravidlech, byť jim dlouhodobě nevyhovují. Proto s žádostmi spěchají, aby vše stihli před prvním červencem. Paradoxně právě tato kumulace žádostí může vést k určitému zahlcení úřadů.

Na jaké důležité změny vedle digitalizace bychom se měli ve stavebním řízení připravit?

Zásadní je určitě opuštění duality územního a stavebního řízení. Možnost umístění stavby do území i její konkrétní podoba budou nově řešeny v rámci jediného povolovacího řízení. Jeho výsledkem bude v případě kladného vyřízení rozhodnutí o povolení stavby. Nový zákon má obecně tendenci procesy spíše zjednodušovat a zpřehledňovat. V situacích, kdy podle současného zákona vydávali úředníci z jednoho úřadu několik vyjádření či stanovisek, by se podle nové úpravy měli zkoordinovat a všechna vydat v jednom dokumentu, v takzvaném koordinovaném vyjádření a koordinovaném závazném stanovisku. Obdobná změna by měla proběhnout i na úseku ochrany životního prostředí prostřednictvím jednotného enviromentálního stanoviska. Tam by podle nové úpravy, zjednodušeně řečeno, měl člověk místo 26 razítek dostat jenom jedno.

Ještě před podáním žádosti o povolení se lidé nově můžou obracet na stavební úřad či dotčený orgán s žádostí o předběžnou informaci. Stavební úřad poskytne do třiceti dnů informace o podmínkách využívání území a změn jeho využití, o nezbytnosti povolení záměru a jeho kolaudace a o dotčených orgánech ve vztahu k záměru. Dotčený orgán pak zodpoví otázku, zda je jeho vyjádření nebo závazné stanovisko nezbytné. Jak stavební úřad, tak dotčený orgán pak poskytnou informaci, podle jakých hledisek budou žádosti posuzovat a za jakých předpokladů jim lze vyhovět.

Zajímavá změna přichází také v oblasti plánovacích smluv. Ty znala už stará úprava, byly však navázané na regulační plán a v praxi téměř nevyužívané. Zejména obce moc nevěděly, jak s nimi pracovat. Nový zákon bere na vědomí, že jsou v praxi potřebné pro posílení právní jistoty developerů a investorů a dává určité vodítko, co by mělo být jejich přiměřeným obsahem. Je tak snad možné si na jejich základ slibovat větší racionalizaci vzájemných požadavků obce a stavebníka a tím snad i efektivnější spolupráci při výstavbě. Tu by měl podpořit i nový režim řešení sporů z těchto smluv, které nebudou vedeny před soudy, ale u krajských úřadů, respektive ministerstva.   

Novinkou je také vypuštění zjednodušených institutů jako ohlášení nebo územní souhlas, žadatelé však budou moci využít takzvaného zrychleného řízení. Pokud stavebník požádá o vydání rozhodnutí ve zrychleném řízení, doloží souhlas se záměrem od všech účastníků řízení a splní další zákonem stanovené podmínky, pak je povolení stavby vydáno jako první úkon stavebního úřadu v řízení.  

Jakými konkrétními mechanismy přispívá nová právní úprava ke zrychlení povolovacích procesů?

Pro vyjádření a závazná stanoviska dotčených orgánů je nově zavedena fikce souhlasu. To znamená, že pokud je orgán nestihne v daných lhůtách vydat, pak se považují za souhlasná a bez podmínek. Ve výsledku je ale ošemetné na takové stanovisko vydané fikcí spoléhat, protože pokud nebyly splněny předpoklady pro jeho vydání, úřad se může až do šesti měsíců od povolení záměru ozvat a vydat nové vyjádření nebo závazné stanovisko, kterým se to původní zruší.

Konkrétní lhůty jsou upraveny i pro vydání povolení záměru. U jednoduchých staveb, kam patří mimo jiné rodinné domy, bude povolení vydáno do 30 dnů, na posouzení ostatních staveb bude mít úřad lhůtu 60 dnů. V komplikovaných případech ale bude moci tyto lhůty prodloužit. Při nedodržení lhůt sice v tomto případě fikce povolení nenastává, účastníci ale budou moci naléhat na nadřízený orgán, aby provedl opatření proti nečinnosti.

Je každopádně důležité zmínit, že u řízení, která budou zahájená podle nového stavebního zákona do konce tohoto roku, se lhůty pro vydání rozhodnutí prodlužují na dvojnásobek. To je právě z důvodu očekávaných provozních komplikací vyvolaných náběhem nové úpravy. 

Jaký osud čekají již zahájená řízení a jak se nový zákon dotkne projektové dokumentace?

Na probíhající řízení zákon pamatuje a stanovuje pro ně přechodná období. Zahájená řízení se tak zpravidla dokončí podle stávajících předpisů, dokončí je ale zpravidla úřad, který se stal příslušným podle nového stavebního zákona. Na začátku července tedy může dojít k přeposílání některých spisů.

Bez obav můžou být ti, kteří mají projektovou dokumentaci zpracovanou dle dosavadních právních předpisů, takovou dokumentaci je totiž možné předložit jako součást žádosti o povolení stavby až do konce června 2027.  

Přijaty jsou i související prováděcí předpisy – vyhláška o požadavcích na výstavbu a vyhláška o dokumentaci staveb, účinné budou také od prvního července. Novinkou je, že malou část hmotněprávní úpravy obsahuje přímo nový stavební zákon.

Současný stavební zákon obsahuje poměrně benevolentní úpravu dodatečného povolování černých staveb. Mění se v tomto něco? 

Mění, podmínky pro dodatečné povolení staveb provedených v rozporu se stavebním zákonem budou přísnější. Pokud se podle současné legislativy stavební úřad dozví o černé stavbě, tak zahájí řízení o jejím odstranění. Do 30 dnů je možné požádat o její dodatečné povolení, takové řízení je pak klasickým stavebním řízením a je v něm možné udělit výjimky z požadavků na výstavbu. Podle nového zákona ale výjimek v řízení o dodatečném povolení již standardně využívat nepůjde. Stavebníci by tak měli být motivování zahájit stavbu až po získání řádného povolení.

Druhou změnou je povinnost uhradit ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek, což se může sice zdát jako formalita, bez jejího splnění ale stavbu dodatečně povolit nepůjde.

Když to shrneme, myslíte, že nový stavební zákon naplní očekávání nebo bychom se prvních měsíců jeho účinnosti měli spíše obávat?

Obavy a nervozita jsou do určité míry pochopitelné. Jedná se o velkou legislativní změnu a takové holt určité porodní potíže provázejí. Nevidím ale důvod k hysterii. Prorokované katastrofické scénáře se věřím nenaplní. Přestože by zákon mohl být pro stavebníky určitě lepší, vnímám ho jako nezbytný kompromis řady legitimních zájmů. Podstatné ale je, že byl už skutečně třeba. Stavebnictví by se bez něj dále propadalo a podle mého názoru by reálně nemělo šanci obstát v kontextu nových výzev jako je ESG, robotizace a podobně. Držme si tedy palce. A především stavebníkům a úředníkům, ať se s novými podmínkami dobře a rychle popasují.